Купить нельзя продать

Post navigation

Купить нельзя продать

Что будет с рынком недвижимости в новом году?

СТРЕМИТЕЛЬНЫЙ РОСТ цен на недвижимость и массовое строительство разразившийся кризис с легкостью обратил вспять. Причем такими же темпами. Так, к настоящему времени цены на квартиры в среднем по Украине упали вдвое. Аналитики прогнозируют, что, если тенденция сохранится, то к весне 2009 года цены опустятся к уровню 2005-начала 2006 гг.

За первые десять дней декабря стоимость новых, еще не сданных в эксплуатацию квартир, например, в Киеве снизилась на 21%. За этот же период цены на вторичном рынке упали более чем на 10%. Теперь в столице Украины однокомнатную квартиру уже можно купить за 50 тыс. долларов, а во Львове за эту же сумму можно приобрести трехкомнатную в спальном районе. Однокомнатная квартира в Харькове сейчас стоит 20-30 тыс. долл., двухкомнатная — 30-40 тыс. долл., в то время как в июне нынешнего года ее стоимость составляла 60-90 тыс. долл. Но реальная стоимость сделок еще ниже (однокомнатные квартиры продаются даже за 15-17 тыс. долл.), а количество покупок квартир в ноябре-начале декабря уменьшилось на 70% в сравнении с июлем-августом.

По словам С. Шкилева, президента риэлтерской корпорации «Город», сделки теперь осуществляются тогда, когда на рынок выходит продавец, готовый продать квартиру по цене, ниже среднего установившегося уровня цен. Квартиры продают только те, кто очень нуждается в деньгах, например, те, у кого накопилось слишком много кредитных обязательств. При покупке возможен очень хороший торг, когда цену диктует покупатель, имеющий наличные деньги. Более востребованными на рынке являются небольшие квартиры. Например, есть люди, которые копили деньги на депозитах на первый взнос для получения кредита на трехкомнатную квартиру. Теперь же, своевременно сняв эти деньги с депозита, они выходят на рынок и пытаются вложить эти деньги в недвижимость. Так как кредитование не работает, то наличных денег хватает только на однокомнатную или двухкомнатную квартиру. Между тем, из-за дефицита доллара, столь необходимого для погашения валютных кредитов, а также из-за нестабильного курса гривны продавцы квартир настаивают на оплате сделки в долларах.

Все эти тенденции не обошли стороной и Крым. По данным крымской компании «СоюзСтройТехнология», спрос на жилье в Крыму снизился почти на 50%. Снижение спроса наблюдается в основном на жилье в строящихся домах на начальной стадии строительства. Это связано не только с кризисом, но и с сезонным снижением спроса, который наблюдается ежегодно с зимы до конца весны. Вместе с тем возникло понятие «отложенного спроса»: из-за нестабильности рынка люди откладывают необходимую покупку жилья на неопределенный срок, ожидая разрешения ситуации. В результате, после окончания кризиса, когда все они начнут покупать жилье, это может вызвать очередное повышение цен на недвижимость.

В Симферополе 16 декабря торговая система «REM Navigator», объединяющая ведущие агентства недвижимости Крыма, провела научно-практическую конференцию с характерным названием: «Рынок недвижимости Крыма: итоги 2008 г., прогноз на 2009 г.».

Как отметил один из докладчиков, О. Сикорский, давать детальные прогнозы на 2009 г. в сложившихся условиях очень сложно, поскольку многое будет зависеть от внешних факторов. Тем не менее очевидно, что гражданам следует ожидать возникновения кардинально новых условий: уменьшения денежной массы (дефицит денег и уменьшение зарплат, сокращение платежеспособного спроса, уменьшение долларовой составляющей), лидерства реальных секторов экономики (сократится доля секторов, не участвующих в непосредственном товарном производстве), увеличения доли отечественных товаров (замещение импортных товаров отечественными, где это возможно). Также произойдет коррекция цен на активы (снизится цена на корпоративные права, недвижимость и т. д.) и увеличится доля национальной валюты в обращении.

Что касается динамики цен на рынке недвижимости полуострова, выступающие отмечали, что два первых квартала уходящего года характеризовались значительным приростом цен (в среднем на 22% в долларах США), в III квартале произошло замедление, а вот IV квартал запомнится спадом цен на недвижимость в среднем на 39%. Например, если в августе однокомнатная квартира на ул. Лермонтова в Симферополе стоила 80-85 тыс. долл., то в декабре ее стоимость упала до 45-50 тыс. долл.

По прогнозам «REM Navigator», на первичном рынке не стоит ожидать массовых дефолтов застройщиков или обвала цен на рынке новостроек. Ведь строительство можно временно приостановить, а затем завершить его позже при более благоприятных условиях. Зато на вторичном рынке, скорее всего, произойдут существенные изменения. Этот рынок утратил инерцию роста уже к ноябрю 2008 года, поэтому в наступающем году снижение цен продолжится. Предполагается, что зимой и весной цены могут понижаться до 5% в месяц. И все же к лету рынок сможет достичь равновесного состояния, и коррекция цен замедлится до 2-3% в месяц.

В целом, в 2009 году, помимо постепенного понижения цен, следует ожидать снижения общего объема продаваемой недвижимости (особенно качественной). Тем не менее, цены на ликвидную недвижимость будут сохраняться на относительно высоком уровне, поскольку немотивированные продавцы качественной недвижимости (те, которым не обязательно реализовать свой продукт прямо сейчас) либо вообще снимут ее с продажи, ожидая лучших времен, либо будут поддерживать высокую цену. В частности, владельцы квартир с хорошим ремонтом и на центральных улицах не спешат выставлять их на продажу. Это же касается и ЮБК. Конечно, несмотря на свою особую специфику, ситуация здесь будет в целом соответствовать общеэкономической, но значительного понижения цен, особенно на элитную недвижимость, в этом регионе ожидать не следует. К примеру, цены на квартиры в Ялте в ноябре снизились в среднем на 1,0-2,5% (в денежном эквиваленте это около 50-70 долл. США). Наибольшее снижение произошло на первичном рынке жилья, находящегося на так называемой «третьей линии», то есть самых отдаленных от центра районах. Здесь падение цены составило более 5% (около 100 долл. США).

В заключение специалисты дали несколько советов продавцам и покупателям недвижимости на 2009 г. По их мнению, выигрышной стратегией для продавца недвижимости будет упреждающее снижение цены ниже текущего рыночного уровня, то есть игра на понижение. В то же время, если насущная необходимость продать недвижимость отсутствует, лучше отложить продажу. Покупатели, в свою очередь, получат возможность купить хорошую недвижимость по приемлемой цене. Самое главное, не упустить время, ведь по мере снижения цены количество хорошей недвижимости на рынке будет уменьшаться. Поэтому не нужно сосредотачиваться на ожидании самой низкой цены, а просто не спеша подбирать необходимую недвижимость по приемлемой цене.

Сейдали КУРТМОЛЛАЕВ

«Полуостров» №49 (304), 26 декабря 2008 г. — 1 января 2009 г.

Похожие материалы

Ретроспектива дня