Поправки Минстроя в Градостроительный кодекс (ГрК) России предполагают принудительный выкуп объектов недвижимости для жилищного строительства в городах, сообщили на днях «Ведомости». Это создает риск утраты жилья для многих жителей крупных городов РФ.
Особенно это актуально для Крыма, который на фоне общего кризиса в сфере недвижимости остается чуть ли не единственным регионом, где на этом рынке продолжается бум.
Напомним, что в нынешней редакции ГрК принудительный выкуп недвижимости обосновывается государственными интересами: прокладка стратегических коммуникаций, сооружение военных объектов, электростанций, искусственных водохранилищ и т.п. И принимают решение о таком изъятии — а значит и о порядке компенсации за него — тоже на государственном уровне. Федеральный чиновник, конечно, вряд ли милосерднее муниципального, но сравнительно небольшое число общегосударственных проектов делает попадание дома или участка под каток менее вероятным.
Теперь Минстрой, в котором традиционно сильны позиции девелоперского лобби, хочет приравнять к госнуждам и сферу жилищного строительства, формально рыночную. Она регулируется уже не на федеральном, а, в большинстве случаев, на муниципальном уровне. То есть, министерство предлагает сделать возможной схему, при которой застройщик договаривается с местными чиновниками и частный дом могут снести только потому, что кто-то решил построить на его месте офисное здание.
Все это имеет прямое отношение к будущему Крыма и к собственности его жителей, которые пока склонны идеализировать социальную реальность в Российской федерации: «особый порядок» изъятия земель предложен Минстроем не только для мест, попадающих в зону строительства Керченского моста, но и для территорий, которые войдут в Особую экономическую зону в Крыму.
С Керченским мостом все более-менее ясно. Это федеральный инфраструктурный проект и на ближайшие годы — единственная сухопутная «дорога жизни» для двухмиллионного населения полуострова. Но вот что такое крымская ОЭЗ и где пройдут ее границы, ни местные, ни федеральные власти пока не объяснили. Да они и сами этого еще толком не знают, поскольку между Минкрымом и Минфином на этот счет продолжаются споры. Следовательно, перспектива утратить частную собственность грозит многим жителям крымских городов. Чтобы было понятно, почему из всех субъектов федерации я выделяю Крым, несколько слов о том, что происходит сейчас в стране и в ее строительном комплексе.
С одной стороны, Россия страна большая, с красивой природой и массой неосвоенных площадей. При этом после санкций инвестиционный бум на российском рынке недвижимости явно закончился, ипотека встала, долларовые цены на квадратные метры упали, рублевые пока держатся, но, по общему мнению риэлторов, снизятся и они, а предложение нового жилья намного превышает платежеспособный спрос.
Казалось бы, в таких условиях девелоперам нетрудно найти новое место для жилой застройки. Но надо помнить, что значительная часть территории РФ находится на Крайнем Севере или в «приравненных к нему районах». А это все неудобья, глушь, бездорожье. Наземные коммуникации неразвиты, а пролететь даже 1000 км над Россией по воздуху часто дороже, чем 3000 км из Москвы в Европу. Плюс гиперцентрализация: почти все приятности современной русской жизни сосредоточены в нескольких крупных городах, часть которых тоже находится в холодном климате. Потому-то многие россияне стремятся переехать в тепло, купить там жилье для отдыха в отпусках и проживания на пенсии.
Однако цивилизованное отечественное тепло сегодня — это только большой Сочи и вот теперь еще Крым. Заграница для государевых людей уже почти закрыта: вслед за силовиками рекомендации не покидать страну без крайней нужды и согласования с начальством получили штатские госчиновники и менеджеры госкорпораций. А деньги, если брать в целом по стране, есть только у них. Так что альтернатив нескольким маленьким пятнышкам приморской земли на юго-западе РФ у теплолюбивых инвесторов остается все меньше.
Сказывается и тот факт, что вкладываться основной массе россиян, кроме недвижимости, особенно некуда: статистика стабильно фиксирует переток бюджетных трансфертов, выделенных на всяческие инновации, в жилую застройку. В этом, кстати, глубинная причина конфликта чиновников Крымского федерального округа с «народным мэром» Севастополя Алексеем Чалым, предлагающим вкладывать бюджетные средства вместо девелопмента в приборостроение.
Конечно, сейчас бюджет РФ уходит, в основном, на перевооружение армии, все прочие расходы, включая социалку, — режут. Государственная целевая программа по Крыму тоже тихо тает. Но не настолько, чтобы угроза девелоперского произвола миновала крымчан. В конце концов, единственная реальная идеология России — гедонизм, и конфликт с Западом тут пока мало что изменил. Поэтому цены на квартиры поднялись в Крыму на 40-50%, а на аренду — вдвое. Сегодня за приличную однушку в Симферополе, где нет моря, при годовом контракте просят $500 в месяц. По нынешнему курсу это 21500 рублей, а по отношению ренты к средней зарплате это дороже, чем в Москве.
А теперь давайте посмотрим на структуру существующей застройки в Крыму. В двух его крупнейших городах, Севастополе и Симферополе, значительные площади в самом центре с XIX века заняты кварталами частных домов. В Симферополе это так называемый «шанхай», который начинается буквально в 300 метрах от здания Совета министров Крыма. В Севастополе — это почти вся огромная территория вокруг центрального городского холма с чудными видами на бухту с кораблями. Много непристойно скромных домиков на видовых участках осталось и в Ялте.
Новое российское правительство Севастополя уже анонсировало снос частных домов в наиболее близкой и видовой зоне частной застройки — на Красной горке. Какое жилье их владельцы получат взамен и главное, где оно будет расположено территориально, — большой вопрос. Напомним, что два первых лица Крыма — председатель Госсовета Владимир Константинов и премьер-министр Сергей Аксенов сколотили капиталы на застройке и сделках с недвижимостью.
Не исключено, что скоро владельцам частных домов в крымских городах придется срочно объединиться в общественные организации и вскладчину нанимать юристов, чтобы защищать свои права с привлечением СМИ, включая федеральные. Причем делать это лучше заранее, пока «образцово-показательный колхоз» в Крыму не кончился, и московские эмиссары, сдерживающие пока аппетиты девелоперов, не отбыли в столицу.
Виктор Ядуха
Подробнее: http://www.rosbalt.ru