В марте 2015 года исполнился год с момента присоединения Крыма к России. Несмотря на очевидный интерес застройщиков Краснодарского края к полуострову, выходить на его рынок пока мало кто готов. Что мешает осваивать новые территории и сможет ли Крым составить конкуренцию Кубани в жилищной сфере?..
Согласно последним данным Крымстата, объем ввода жилья в регионе за прошлый год составил 634 тыс. кв. м (около 70% — доля ИЖС), что примерно на треть меньше, чем в 2013-м. Для сравнения: на Кубани за 2014 год было сдано 4,75 млн кв. м жилья.
Около 65% общего объема сданного жилья в республике приходится на Симферополь, Симферопольский район и Ялту.
Крым: ажиотажный спрос прошел
Сразу после присоединения полуострова к России наблюдался повышенный спрос на крымское жилье со стороны российских покупателей. Цены на местную недвижимость выросли более чем на 30%. Однако, поскольку власти Украины закрыли доступ к реестру прав на недвижимое имущество, рынок оказался без правовой основы. Сделки купли-продажи были временно приостановлены, заключались лишь предварительные соглашения.
В начале лета заработал первый центр регистрации прав собственности на недвижимость, а в августе стали оформлять сделки по земельным участкам. У тех, кто переоформил документы на право собственности по правилам российского законодательства, появилась возможность заключения сделок купли-продажи недвижимости.
При этом рынок реагировал на внешние факторы — от санкций до сезонности (в разгар курортного сезона число продаж, как правило, снижалось, рост начинался в августе и продолжался до января). Все это привело к летнему падению спроса. Сейчас можно говорить о стабилизации рынка.
«Первоначальный интерес к крымским объектам во многом был вызван эмоциональными причинами, ощущением большой недооцененности недвижимости и потенциала в росте цен, — рассказывает Дмитрий Симагин, генеральный директор Unicorn Group. — Однако довольно быстро спрос выровнялся. Это произошло после осознания клиентами всех сложностей, связанных с владением крымскими объектами в настоящее время. Сейчас интерес можно назвать умеренным».
«Если судить по количеству поисковых запросов на нашем портале, то Крым оттянул покупательскую аудиторию скорее у зарубежных курортов, чем у Краснодарского края, — считает руководитель проекта DOMnaMORE.ru Алена Хохобая. — На протяжении последних лет частота обращения к курортам Кубани остается примерно на одном уровне, есть лишь сезонные колебания — люди предпочитают совмещать отдых с подбором варианта недвижимости».
По данным портала, до конца 2013 года с большим отрывом по запросам лидировала Черногория, потом шли Хорватия, Болгария, Турция, Краснодарский край. Сейчас ситуация поменялась — Крымом интересуются большая часть посетителей сайта. Но при этом активизировались запросы и на другие российские направления: Анапу, Геленджик, Адлер.
Аналитики консалтинговой компании MACON Realty Group отмечают, что в 2014 году основными покупателями недвижимости на полуострове были россияне и жители Восточной Украины. До присоединения Крыма к России недвижимость приобретали в основном украинцы.
Вторичная недвижимость Крыма: что почем
Вторичный рынок жилья в Крыму и Севастополе не сильно отличается от предложения Краснодарского края: те же частные дома, квартиры старого фонда, сталинки, хрущевки, брежневки, чешки и улучшенки. Отдельно стоят комфортные дома, построенные в 2000-х годах. На рынке есть как малогабаритные квартиры, так и двухуровневые пентхаусы.
Средние цены на вторичном рынке жилья в Симферополе осенью 2014 года составляли 1272 долл. за кв. м в однокомнатных квартирах, 1162 долл. — в двухкомнатных и 984 — в трехкомнатных (данные — ООО «Кабинет»). В Севастополе на конец года квадратный метр «однушки» в среднем стоил 1608 долл., «двушки» — 1622 долл., «трешки» — 1628 долл. (данные ООО «ИВМ Крым Компани»). Расчеты на рынке недвижимости в Крыму традиционно велись в долларах.
В приморских городах велика доля курортной недвижимости: элитная в основном сосредоточена в Ялте, Форосе, Феодосии, Евпатории, а эконом-класс — в глубинке.
В последние десятилетия активнее всего в Крыму застраивались Симферополь, Севастополь и Ялта. Впрочем, строительство велось на всем южном берегу от Алупки до Судака. Примерно треть всех новых объектов 2014 года приходится на жилье, остальное — коммерческие объекты.
По данным ООО «Кабинет», организованное коттеджное строительство ведется в западном направлении полуострова (Евпатория, Сак) и восточном (Феодосия, Коктебель). Дома здесь реализуются по средней цене 1,2-1,5 тыс. долл. за кв. м. Наибольшим спросом пользуется загородная недвижимость среднего класса: таунхаусы и отдельно стоящие коттеджи в Гурзуфе, Массандре, Гаспре, Мисхоре.
По данным компании «Недвижимость Ялты», большой популярностью пользуются старые домовладения в центре Ялты или приближенных к центру районах. Старые дома сносят, а на участке возводят современные коттеджи. Их цена может достигать 3 млн долл.
Битва новостроек
По данным MACON Realty Group, стоимость жилья на первичном рынке Крыма и Севастополя за 2014 год выросла на 20-30% в долларовом эквиваленте.
По словам генерального директора компании Ильи Володько, до присоединения Крыма к России стоимость квадратного метра в новостройках региона колебалась в районе 1,3-2 тыс. долл. После присоединения к РФ и падения рубля в 2014 году далеко не все застройщики сразу начали считать недвижимость в рублях.
Некоторые девелоперы, по словам эксперта, одновременно с падением курса рубля стали поднимать цены на свои объекты и при этом по-прежнему считать их в долларах. Сейчас застройщики поняли, что на переоцененную недвижимость покупателей будет найти сложно, и начали корректировать цены, постепенно переходя на рубли.
Нюансы ценообразования
«Вряд ли можно говорить о существенном влиянии присоединения полуострова на кубанский рынок недвижимости. Я не вижу значительного оттока покупателей», — говорит Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ».
Независимый эксперт жилищного рынка Эдуард Давыденко также считает, что появление нового региона никак не отразилось на краснодарском рынке жилья. Одна из причин — подорожание жилья на полуострове в последний год. «Цены в Крыму на некоторые объекты выросли в два раза, особенно на элитный класс. Стоимость квартир в Судаке и Ялте поднялась примерно до 5-6 млн руб. за одно-двухкомнатную квартиру — в зависимости от местоположения, близости к морю», — говорит эксперт.
По словам Эдуарда Давыденко, жилье, возводимое по старым законодательным нормам в небольших городах Крыма (Керчи, Феодосии), приравнивается к объектам частных застройщиков. Фактически оно строится без разрешения. Такие объекты стоят дешевле, чем, например, в Геленджике, Сочи или Краснодаре. В крупных городах — Симферополе, Ялте, Севастополе — цены на жилье в клубных домах у моря порой приближаются к московским.
По данным ялтинского подразделения компании «МИЭЛЬ», жилье в новостройках с черновой отделкой на Южном берегу Крыма будет стоить около 1,2 тыс. долл. за кв. м. В Симферополе и Севастополе цена стартует от 800 долл. На вторичном рынке — 1,4-1,6 тыс. долл. Цена зависит от месторасположения объекта: чем ближе к морю, тем дороже. Самые дорогие варианты предлагают в Симферополе и Ялте — 1,8-2 тыс. и 3 тыс. долл. соответственно. Симферополь пользуется популярностью из-за развитой инфраструктуры, а Ялта традиционно считается одним из центров курортного отдыха, здесь преобладает жилье бизнес- и элит-класса.
Если сравнивать популярные места в Крыму — курортные населенные пункты и Симферополь — с побережьем Краснодарского края, то по ценам жилищный рынок полуострова напоминает Сочи и Геленджик. В последнем квадратный метр в новостройке в пересчете на доллары стоит в среднем 1,1 тыс., в Анапе — 1 тыс., в Новороссийске — 0,9 тыс., в Сочи — 1,25 тыс.
По информации портала «Мир квартир», в 2014 году цены на жилье в Сочи снизились почти на 15%. Это было связано с перепрофилированием олимпийских жилых объектов, которые изначально поступили в продажу по завышенной цене. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках города-курорта на конец марта 2015 года составляет 70,5 тыс. руб.
Застройщики интересуются Крымом
Весь прошлый год в Крыму вводились моратории на операции с недвижимостью и строительство новых объектов. Для некоторых объектов после экспертиз на соответствие документов законодательству РФ моратории снимались. Тем не менее многие институты власти до сих пор не работают в полном режиме.
Как считает секретарь Общественной палаты РФ Александр Бречалов, на полномасштабную реализацию инвестиционного потенциала полуострова необходимо два-три года. «Тот период, за который Крым и Севастополь оказались на 50-60% интегрированы в российскую правовую систему (имеется в виду 2014 год. — БН), — фантастически короткий», — считает Александр Бречалов. По его словам, крупный и средний бизнес глядят на Крым с опаской, учитывая неблагоприятную конъюнктуру на внешних рынках, но малый бизнес «инвестирует с удовольствием».
По наблюдениям Алены Хохобая, крупные российские застройщики пока интереса к Крыму не проявляют. «Это могут быть исключительно частные лица, поэтому говорить о полноценном интересе девелоперов к Крыму рано, так как здесь невозможна регистрация собственности на земельные участки, не произошло их межевание. Для любой крупной компании деятельность в Крыму — это серьезный финансовый риск», — считает эксперт.
«Геополитическая неопределенность, невысокий уровень жизни и платежеспособного спроса в регионе, сложности с транспортной доступностью — все это останавливает застройщиков, — объясняет Тимур Нигматуллин. — Из конкретных проектов можно выделить только строительство 50 тыс. кв. м социального жилья в Севастополе по программе «Жилье для российской семьи»».
«Чтобы работать на рынке Крыма, нужны субподрядные организации. Наше законодательство на данный момент не оптимизировано для ведения деятельности в этом регионе. У нас все долго делается, — добавляет Эдуард Давыденко. — Хотя я знаю, что некоторые московские застройщики хотят осваивать новые территории в Крыму. А вот краснодарские, как правило, дальше Геленджика не выезжают».
По словам заместителя руководителя группы «ВКБ» Сергея Геращенко, уровень стройиндустрии в Крыму сегодня невысок, объемы ввода жилья минимальны: «Местных строительных материалов на всех просто не хватит. Мы рассматривали возможность создания там строительных предприятий, но этому мешают проблемы с логистикой. Сейчас строить там рискованно — нет четкой нормативной базы. Пока мы не готовы выходить на этот рынок, хотя изучали его, смотрели различные площадки. Многие застройщики также проявляли интерес к полуострову, но я не слышал, чтобы кто-то решился выходить на рынок именно сегодня».
По словам эксперта, в отличие от Крыма, на рынок жилья Краснодарского края даже в условиях кризиса влияют положительные факторы. К ним относятся высокий уровень внешней и внутренней миграции, а также хорошие темпы строительства на черноморском побережье.
Слабый, но конкурент
Опрошенные БН участники рынка сошлись во мнении, что для реальной конкуренции между регионами на Крымском полуострове необходимо урегулировать все процессы госуправления. Тем не менее один крымский девелопер — ООО «Севастопольстрой» — уже побывал в Краснодаре на выставке «Ярмарка жилья» в марте этого года, где представил новые земельные участки, на которых возможно строительство по ФЗ-214.
«Крым уже конкурент Краснодарскому краю, — уверен Эдуард Давыденко. — Теперь у РФ есть Ялта, где климат мягче, чем в Сочи. Если ускорить законодательные процессы, там можно будет покупать землю и строить. Остаются вопросы к качеству строительства, но, когда на рынок придут московские компании, и эти вопросы отпадут. Покупатель тоже придет из Москвы и городов нефтегазового сектора». Когда в Крыму появится инфраструктура — сады, школы, торговые объекты, спрос на жилье вырастет, считает Эдуард Давыденко.
По мнению Дмитрия Симагина, в ближайшее время конкуренция между Крымом и Кубанью может быть только в сегменте курортной недвижимости, в том числе жилой, так как по природно-климатическим характеристикам полуостров полностью отвечает требованиям, предъявляемым к территориям с рекреационной недвижимостью.
«Крым сейчас по развитию рынка недвижимости — это Краснодарский край пятнадцать лет назад. Полуостров может наверстать упущенное, но произойдет это лет через десять. Потенциал есть, но нужно понимать, что Крым подвергается международному давлению, и проблемы могут возникнуть самые разные, — говорит Сергей Геращенко. — Для покупателей курортной недвижимости рынок будет интересен, как и раньше, но жить туда вряд ли кто-то поедет. В Крыму не развита инфраструктура, нет развлекательных центров, не хватает рабочих мест и т. д. В Краснодарском крае все это есть. Пока вхождение Крыма в состав России сказалось положительно на Краснодарском крае. Все поехали в Крым — постояли на переправе и вернулись отдыхать в Анапу».
Президент Кубанской палаты недвижимости Владимир Карасенко считает, что девелоперское сообщество активизируется за год до ввода в эксплуатацию моста через Керченский пролив, который планируется окончательно сдать летом 2019 года: «Когда на горизонте появится хорошая транспортная доступность, имеет смысл начинать реализацию новых проектов, так как стоимость земли и всего остального быстро вырастет».
Справка:
Крупные строительные проекты Крыма
Мост через Керченский пролив. Стоимость реализации — 228 млрд руб. Генподрядчиком по строительству моста стала компания «Стройгазмонтаж». Предполагаемая дата ввода — лето 2019 года.
Асфальтобетонный завод в Сакском районе. Реализацией проекта занимается инвестиционно-строительная компания «Стройтрест» (Москва). Начало строительства — 2015 год.
Прокладка кабеля через Керченский пролив. Начало работ — 2015 год. Строительство новых линий электропередач и подстанции на территории Краснодарского края и Крыма. Завершение работ — начало 2018 года.
Строительство евпаторийского шоссе и выход на север до границы через Джанкой и Красноперекопск. Сроки ввода — 2020 год.
Cтроительство 72-квартирного жилого дома для депортированных граждан. Сейчас на территории Большой Феодосии их проживает около 4 тысяч. Это крымские татары, армяне, болгары, немцы и греки. Реализация объекта запланирована до 2020 года в рамках федеральной целевой программы социально-экономического развития Крыма и Севастополя.
Источник: http://www.bn.ru